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MàJ 7/5/2017      

Comment vendre une maison ?
Le fruit d'une expérience de début 2012

Estimation du bien à vendre

Il s'agissait d'une grande propriété ancienne en province - un bien atypique.
Craignant un avis partial de la part des agences, une estimation a été demandée à un cabinet national (coût : 3000 € HT). 6 semaines après la commande, un rapport de 60 pages a été fourni, justifiant le niveau de prix proposé (en l'occurence une fourchette, 15% d'écart entre le mini et le maxi).
En 2017, le service en ligne Patrim a été rendu accessible à tous par l'administration fiscale. Il permet de connaître le prix de vente des biens immobiliers comparables à celui que l'on souhaiterait vendre, dans un rayon de 5 kilomètres. Plus besoin d'une expertise dans la plupart des cas ! La FNAIM, en émettant des critiques, confirme le danger pour les agences immobilières et donc l'intérêt de ces informations pour les particuliers !

Diagnostic immobilier

Plusieurs diagnostiqueurs locaux ont été sollicités par internet. La plupart ont répondu dans les 24 heures. Le mieux-disant a proposé 500 € TTC alors que d'autres voulaient le double. L'expertise sur place a duré 5 heures : amiante, termites, plomb, électricité, gaz et diagnostic énergétique.
Il en est résulté 3 jours après un rapport de 60 pages inquiétant pour un profane, mais reflétant les écarts classiques entre les normes actuelles (qui évoluent sans cesse) et la réalité d'une maison de 200 ans.

Visite au notaire

Cette rencontre amicale s'est révélée fort utile.
Le notaire aurait pu trouver un acheteur. Ses frais de négociation (barème national) sont deux fois plus faibles que ceux demandés par les agences.
Il a donné un avis sur le prix confirmant l'estimation faite par le cabinet.
Il a indiqué l'obligation, outre le diagnostic immobilier, de faire vérifier l'assainissement. Son pronostic s'est révélé exact : une fosse septique d'il y a 30 ans n'a aucune chance de respecter les normes actuelles (voir wiki : fosse septique) et doit être refaite par l'acheteur.
Il a aidé au choix des agences, mettant en garde contre certaines et recommandant de ne pas donner d'exclusivité.

Dossier descriptif (essentiel !)

Pour éviter de perdre du temps en visites et explications, autant vis à vis des candidats acquéreurs que des agences, un dossier illustré a été fait (4 fichiers .pdf d'environ 7 Moctets chacun pour qu'ils soient envoyables par mail - le menu Fichier Exporter au format pdf de LibreOffice permet de régler la résolution des images et donc la taille des fichiers).
Ce dossier a été transformé en site internet pour en rendre la diffusion encore plus facile (annonce de la vente aux amis...).

Les agences immobilières

Parmi les 80 répertoriées dans l'annuaire (!), 5 ont été sollicitées. 3 se sont récusées au vu de la distance (plus de 20 km).
La première, après visite, a avancé un prix inférieur de 12% au mini de l'estimation faite. Pour la seconde, la décôte était de 30% ! On peut imaginer que leur stratégie était de vendre "vite et pas cher" pour empocher avant les autres leur commission de 5%.
L'une et l'autre ont accepté sans insister une mise en vente au prix de l'estimation initiale.

Quand un acheteur se présente dans une agence, il s'engage à ne pas acheter directement les maisons qui lui sont présentées. Mieux vaut le savoir avant d'entrer...
Les agences justifient leur (chère) prestation par leur compétence. La complication (minime) introduite par le diagnostic immobilier les sert. Elles font valoir le risque d'une vente de particulier à particulier... alors que le risque de se faire empapaouter par un professionnel est beaucoup plus grand !

Plus il y a d'agences, plus il est difficile d'avoir une vision globale de l'offre et de la demande. C'est le contraire d'un vrai service au client. Comme les frais d'agences sont deux à trois fois plus élevés qu'à l'étranger, ces parasites se multiplient : il leur suffit d'une vente par mois pour vivre. Dans ma ville (30000 habitants), les pages jaunes indiquent 24 agences immobilières et 5 mandataires immobiliers. Il y a 9 boulangeries.

Vente de particulier à particulier

Le site d'annonces "Leboncoin" s'est révélé être le plus efficace, devant Vivastreet (moins connu) et PAP (payant, il serait plus efficace en Ile de France). Avec les options tentantes, compter 40 € l'annonce sur les sites "gratuits", et 250 € sur PAP.

Au vu de ces annonces, des agences ont proposé leurs services. Il leur a été aussitôt répondu négativement.

Sécurité

Les maisons à vendre tentent les cambrioleurs. Les cabinets d'expertise le savent, ils veillent à ne pas être suivis dans leurs déplacements !

Il est prudent de ne pas indiquer l'adresse du bien à vendre dans les annonces. Cette adresse ne sera donnée qu'en vue d'une visite, à un amateur ayant donné son identité.
Cette discrétion est encore plus nécessaire si la personne qui gère la vente n'habite pas sur place et propose des visites sur rendez-vous.
Faire un dossier descriptif complet sans indications permettant de localiser la maison demande une relecture attentive. Utiliser une adresse mail ne dévoilant pas le nom du propriétaire tel qu'on le trouve dans l'annuaire est nécessaire.
Mais l'indication de la commune est obligatoire dans les annonces. Si elle est petite, le secret sera facile à percer.

Il faut donc vider la maison des objets précieux, surtout si elle reste inhabitée.

Bilan

La maison a été vendue en 15 jours au premier visiteur, de particulier à particulier.
La même stratégie a été efficace en 4 mois (hiver) pour un appartement en province. Les amateurs potentiels (il y a eu environ 12 contacts et 6 visites) ont été enchantés de la méthode. Tout dire dans le descriptif crée un climat de confiance. Certaines agences immobilières se sont montrées redoutablement persuasives : chassées par la porte, elles cherchaient à rentrer par la fenêtre. Mieux vaut leur dire non avant de les avoir écoutées.